La rentabilité immobilière

Il ne suffit pas de se baser sur le rendement des loyers pour déterminer si un bien immobilier est rentable. Il faut en effet prendre en considération la valeur du bien à la revente lors de ses calculs. Ceux-ci permettent ainsi de se projeter en fonction de l’évolution du marché. Zoom sur la rentabilité immobilière.

L’évolution du marché immobilier

Investir dans l’immobilier paraît toujours plus rassurant pour un investisseur. Celui-ci trouve en fonction de son objectif d’investissement, un placement adapté qui lui offre la perspective de gagner un revenu complémentaire ou encore de faire une potentielle plus-value à la revente. Il faut noter que le marché de l’immobilier a effectivement pris de la valeur notamment dans les grandes villes. Les prix de vente au mètre carré se sont envolés ce qui rend l’achat d’un bien plus difficile. Le risque de voir chuter la valeur d’un bien après son acquisition est aujourd’hui bien réelle.

Cette augmentation des prix peut être observée à Paris où le prix au mètre carré a été multiplié par quatre depuis les années 1970. Sur toute cette période, l’investissement dans l’immobilier parisien offre une performance de plus de 10% mais se trouve en deuxième place derrière les actions.

“Les prix de vente au mètre carré se sont envolés ce qui rend l’achat d’un bien plus difficile. Le risque de voir chuter la valeur d’un bien après son acquisition est aujourd’hui bien réelle.”

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Performances comparées des placements sur 40 ans (1979-2019)

Source : IEIF, 40 ans de performances comparées (1979 - 2019)

Les rendements de l’immobilier

Pour connaître le taux de rendement, il convient de prendre en compte la totalité des frais liés à l’investissement que sont les frais de notaires, de garantie, de prêt, de travaux et éventuellement d’agence. Il faut ensuite faire le rapport entre les loyers perçus et le coût total de l’acquisition. Pour obtenir le taux net, il faut déduire les charges, les impôts et la taxe foncière. Les grandes villes sont plus dynamiques, notamment pour l’emploi et les activités avec une demande en hausse que ce soit à la location ou à la vente. Il faut noter que les villes où les biens sont les plus chers ne sont pas celles qui offrent les loyers les plus rentables. L’investisseur attend alors une rentabilité financière sur une durée plus ou moins longue, avec une stabilité de la location et la valorisation du bien en cas de revente. La rentabilité brute se situe dans une tranche de 3% à 6% pour les plus grandes villes comme Paris, Lyon et Marseille.

Focus sur les frais et les impôts liés à l’immobilier

Si les frais d’un investissement immobilier peuvent être intégrés dans le loyer, il existe cependant un risque de baisse de rendement en cas de logement vacant, si le locataire ne paye pas son loyer ou s’il y a un encadrement des loyers.

Les frais lors de l’acquisition

Il s’agit des frais de notaire qui sont de l’ordre de 3% pour un bien neuf et de 8% en moyenne pour un logement ancien. Des frais de dossier et de garantie avec la banque s’ajoutent ainsi que la rémunération de l’intervention d’un courtier.

Les frais liés à la gestion et à l’entretien

En plus du crédit à rembourser avec des intérêts de l’ordre de 1%, d’autres frais s’ajoutent. Il s’agit des assurances des propriétaires bailleurs qui augmentent rapidement dès lors que les loyers impayés et les détériorations sont couverts. Des frais de gestion locative de l’ordre de 6% à 10% peuvent s’ajouter le cas échéant en plus des éventuels travaux si le bien est ancien.

Les frais d’imposition

Le revenu dégagé de la location est soumis à l’imposition et à la taxe foncière qui varie largement selon le type de bien et de sa situation géographique. Le patrimoine immobilier est également soumis à l’impôt sur la fortune immobilière (IFI) pour les personnes physiques ayant leur résidence fiscale en France lorsque la valeur de leurs actifs dépasse 1’300’000 EUR.

Dégager une rentabilité immobilière est possible dès lors que l’investissement est fait de façon réfléchie, en tenant compte de la ville, de la gestion et de la fiscalité. C’est un calcul indispensable qui demande cependant à avoir une certaine expertise. Il existe d’autres investissements qui offrent une meilleure rentabilité avec des frais moins lourds. Ceux-ci sont proposés lors d’une étude personnalisée avec un conseiller en gestion de patrimoine.