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Investir dans l’immobilier locatif

Devenir propriétaire d’un bien immobilier pour le louer permet de développer son patrimoine, d’assurer un complément de revenu et parfois de réduire ses impôts. Investir dans l’immobilier locatif représente cependant des inconvénients à ne pas négliger avant de s’engager au risque d’avoir un faible rendement ou de perdre de l’argent. Zoom sur les points forts et les points faibles de l’investissement dans l’immobilier locatif.

Les points forts de l'investissement locatif

Lorsque l’investissement immobilier locatif est bien préparé, plusieurs avantages en découlent sur la durée. Les principaux sont les suivants:
  • Un complément de revenu, notamment pour préparer sa future retraite qui engendre généralement une perte d’environ 25% des ressources;
  • Une prise de valeur avec une plus-value à la revente lorsque l’investissement se fait sur du moyen long terme (de 10 à 15 ans);
  • Un rendement brut qui peut aller de 2% à 6% dans le meilleur des cas si le logement loué est bien situé et qu’il est en bon état.
Avant de s’engager, il est possible de se faire une idée du rendement via un simulateur de l’investissement locatif.

“Si le logement ne se situe pas dans une « zone tendue », la rentabilité peut-être faible, de 1% à 2% brut.”

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Les points faibles de l’investissement locatif

Des points négatifs sont cependant à prendre en compte, surtout s’il s’agit d’un premier investissement locatif car la méconnaissance du marché immobilier peut engendrer une perte d’argent.

Les risques liés à l’achat du bien

Il est possible que le prix du logement soit beaucoup trop cher au moment de l’achat et que les loyers ne soient pas assez importants. Il existe aussi la possibilité de faire le mauvais choix en ce qui concerne la localisation et qu’il reste vacant s’il est dans un quartier bruyant et mal fréquenté. Si le logement ne se situe pas dans une « zone tendue », la rentabilité peut-être faible, de 1% à 2% brut. Il existe également le risque de faire une moins-value immobilière lors d’une revente en deçà de 10 à 15 ans, notamment si le logement se trouve dans une zone dégradée avec un tissu économique faible.

Les risques pendant la location 

Lorsque le bien immobilier est loué, il y a un risque d’être soumis à un encadrement des loyers. Le locataire peut aussi ne pas les payer et même dégrader le logement. Une caution d’un mois en garantie est souvent insuffisante pour tout prendre en charge. Durant la location, il y a également des risques liés à la gestion et à l’entretien du bien. En effet,  en fonction de celui-ci, des frais peuvent vite devenir conséquents.

Si un logement neuf bénéficie d’une garantie décennale, il peut également y avoir une malfaçon. Pour un bien immobilier ancien, les charges d’entretien et de réparation sont présentes assez rapidement comme la toiture par exemple et peuvent atteindre 30% de la valeur de l’immeuble. Enfin, un manque d’entretien peut lui faire perdre de la valeur.

À ces risques s’ajoutent la hausse des taxes, des impôts et des nouvelles normes réglementaires comme le fait de ne plus pouvoir louer son bien à partir de janvier 2023 s’il est énergivore. Il faut donc avoir à sa disposition une somme d’argent disponible immédiatement en cas d’imprévu.

Conclusion

Bien que l’immobilier locatif intelligent apporte certains avantages, il convient de prendre en compte les contraintes et les risques liés à ce type d’investissement comme les frais, la gestion et les impayés. Il existe d’autres opportunités de placements, moins contraignantes, sur du moyen ou long terme qui offrent également un complément de revenu et des risques limités, comme les obligations d’entreprises. Un conseiller en gestion de patrimoine est alors important pour aiguiller l’investisseur vers la solution financière la plus adaptée à son profil et valoriser ainsi son portefeuille financier.

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